Достаточно частый вопрос моих клиентов - инвесторов в недвижимость, когда все -таки мы должны платить налог при продаже квартиры, а когда нет?
1. Налог уплачивается с ДОХОДА при продаже квартиры, то есть с разницы между расходами по ее приобретению и доходом от ее продажи.
Например, вы приобрели квартиру по ДДУ за 10 мон рублей, а после сдачи дома продали ее за 15 млн рублей. Ваш доход составил 5 млн рублей, с этой суммы уплачивается налог.
2. Ставки налога теперь прогрессивные,
13% — до 2,4 млн рублей;
15% — для части дохода от 2,4 млн до 5 млн рублей;
18% — для части дохода от 5 млн рублей до 20 млн рублей;
20% — для части дохода от 20 млн до 50 млн рублей;
22% — для части дохода от 50 млн рублей.
3. Льготы
При соблюдении минимального срока непрерывного владения недвижимостью, налог не уплачивается.
Срок составит три года –
Все остальные категории граждан вправе продать свою квартиру без уплаты НДФЛ и вне зависимости от цены продажи по истечении 5 лет с даты приобретения
4. Дата приобретения объекта.
Для целей применения вышеназванных льгот важно правильно определить дату приобретения объекта.
В случае приобретения по договору купли-продажи, то есть приобретения готового жилья, датой приобретения будет дата государственной регистрации права в ЕГРН;
А вот в случае приобретения квартиры по ДДУ, то есть в строящемся объекте, датой приобретения будет дата расчета с застройщиком, а именно дата зачисления денежных средств на эскроу-счет, ВАЖНО!!! Не дата сделки, когда вы подписали кредитный договор, открыли эксроу-счет и внесли деньги на аккредитив. Именно дата зачисления денег на эскроу-счет!
Зачастую между датой сделки и датой перечисления денег с аккредитива на эскроу-счет проходил 5-7 иногда до 10 дней.
5. Что касается вопроса т.н. «занижения» цены в договоре с целью не платить налог при отсутствии предусмотренных законом льгот.
Безусловно, это является неправомерными действиями и влекут предусмотренную законом ответственность. Вместе с тем, важно учитывать, что вне зависимости от цены, которую продавец и покупатель указали в договоре как цену продажи, минимальной ценой продажи для целей налогообложения будет считаться в Москве 70 процентов от кадастровой стоимости объекта.
Например, если вы приобрели объект по ДДУ за 10 млн рублей, а через три года после сдачи дома продали его формально по договору за те же 10 млн рублей, налоговые органы при расчете налога будут использовать не цену продажи, а кадастровую стоимость, которая составила, к примеру, 15 млн рублей.
То есть доход составит 15 000 000х0.7-10 000 000 = 500 000 рублй, следовательно налог составит 65 000 рублей.
Важно также учитывать, что налоговые органы имеют очень широкий инструментарий для выявления такого рода неправомерных «занижений», в том числе активно мониторят сайты-агрегаторы объявлений, могут провести оценку рыночной стоимости Вашей квартиры и рассчитать налог исходя из нее.
2. Ставки налога теперь прогрессивные,
13% — до 2,4 млн рублей;
15% — для части дохода от 2,4 млн до 5 млн рублей;
18% — для части дохода от 5 млн рублей до 20 млн рублей;
20% — для части дохода от 20 млн до 50 млн рублей;
22% — для части дохода от 50 млн рублей.
3. Льготы
При соблюдении минимального срока непрерывного владения недвижимостью, налог не уплачивается.
Срок составит три года –
- В случае, если жилье в момент продажи являлось единственным жильем для Продавца;
- В случае наличия у продавца двух несовершеннолетних детей с соблюдением следующих условий:
- В семье должно быть минимум двое детей до 18 лет. Для студентов-очников максимальный возраст — 24 года. Возраст важен на дату оформления перехода права собственности, а количество детей считается на 30 апреля следующего года после продажи квартиры — второго ребёнка можно успеть родить уже после реализации жилья. Для недееспособных детей ограничений по возрасту нет;
- Родители должны купить новое жильё до 30 апреля следующего года. Срок считают с даты продажи старого.
- Площадь новой квартиры или коттеджа должна быть больше предыдущей, или кадастровая стоимость нового объекта — выше, чем у старого.
- Кадастровая цена проданной недвижимости должна быть меньше 50 млн рублей.
- Родители и дети не должны владеть другим жильём, размер которого больше проданной квартиры или цена выше. А если такая собственность есть, их общая доля в ней не может превышать 50%.
- В случае получения по наследству либо в дар от близкого родственника
Все остальные категории граждан вправе продать свою квартиру без уплаты НДФЛ и вне зависимости от цены продажи по истечении 5 лет с даты приобретения
4. Дата приобретения объекта.
Для целей применения вышеназванных льгот важно правильно определить дату приобретения объекта.
В случае приобретения по договору купли-продажи, то есть приобретения готового жилья, датой приобретения будет дата государственной регистрации права в ЕГРН;
А вот в случае приобретения квартиры по ДДУ, то есть в строящемся объекте, датой приобретения будет дата расчета с застройщиком, а именно дата зачисления денежных средств на эскроу-счет, ВАЖНО!!! Не дата сделки, когда вы подписали кредитный договор, открыли эксроу-счет и внесли деньги на аккредитив. Именно дата зачисления денег на эскроу-счет!
Зачастую между датой сделки и датой перечисления денег с аккредитива на эскроу-счет проходил 5-7 иногда до 10 дней.
5. Что касается вопроса т.н. «занижения» цены в договоре с целью не платить налог при отсутствии предусмотренных законом льгот.
Безусловно, это является неправомерными действиями и влекут предусмотренную законом ответственность. Вместе с тем, важно учитывать, что вне зависимости от цены, которую продавец и покупатель указали в договоре как цену продажи, минимальной ценой продажи для целей налогообложения будет считаться в Москве 70 процентов от кадастровой стоимости объекта.
Например, если вы приобрели объект по ДДУ за 10 млн рублей, а через три года после сдачи дома продали его формально по договору за те же 10 млн рублей, налоговые органы при расчете налога будут использовать не цену продажи, а кадастровую стоимость, которая составила, к примеру, 15 млн рублей.
То есть доход составит 15 000 000х0.7-10 000 000 = 500 000 рублй, следовательно налог составит 65 000 рублей.
Важно также учитывать, что налоговые органы имеют очень широкий инструментарий для выявления такого рода неправомерных «занижений», в том числе активно мониторят сайты-агрегаторы объявлений, могут провести оценку рыночной стоимости Вашей квартиры и рассчитать налог исходя из нее.
Друзья, если у Вас имеются вопросы по банкротству, недвижимости, обращайтесь по телефону +79037754417, оставляйте заявку на сайте advokat-ignatev.ru и подписывайтесь на мой авторский ТГ-канал!
ключевые слова: налог, ндфл с продажи квартиры, когда надо платить налог, налоговые льготы, срок владения квартирой, кто не платит налог с продажи квартиры
