1. Что такое ипотека?
Вопреки распространенному заблуждению это не равно приобретению квартиры в кредит.
Это вид залога, то есть один из способов обеспечения исполнения обязательства, заключающийся в передачу объектов недвижимости (не только квартиры, но и земельных участков, домов, имущественных комплексов, предприятий) под "условное право собственности", такой "квазиарест" до исполнения обязанной стороной своего обязательства.
В такой сделке лицо, сдающее объект в залог называется "залогодатель", а лицо, принимающее в залог - "залогодержатель". При этом предмет залога, как правило, остается у залогодателя, почему покупатель квартиры остается в ней жить, хотя строго говоря, полноценным собственником он не является, но при этом распоряжаться квартирой (подарить, продать) он не может. В этом суть обременения - залога.
Обычно схема приобретения жилья выглядит так - вы приобретаете квартиру у застройщика (договор долевого участия) с использованием кредитных средств, взятых у банка (кредитный договор) и в обеспечение возврата кредита банк обязывает Вас сдать приобретаемую квартиру в залог (договор ипотеки), а также фактически обязывает Вас заключить договор личного и имущественного страхования (договор комплексного страхования)
Итак, приобретая квартиру в ипотеку, вы заключаете четыре договора, главная цель которых - обеспечить возврат кредита.
Как правило, все перечисленные договоры, де-факто, являются договорами присоединения, то есть Вы не сможете внести в них какие-то существенные изменения, но тем не менее крайне важно при совершении такой крупной сделки обратится к грамотному юристу с тем, чтобы оградить себя от "серых" схем (ПИФы, ЖСК, предварительные договоры и пр.).
Использование же ипотеки в бизнесе многообразно:
- это может быть сдача в залог принадлежащего компании объекта недвижимости под выдаваемый на пополнение оборотных средств кредит;
- обеспечение исполнения различных сделок между юридическими лицами, займы, поставки, подряды;
- различные схемы секъюритизации активов, под которой обычно понимается сложная структурированная сделка по выпуску ценных бумаг под обеспечение.
2. Какие документы требуются для оформления ипотеки?
Документы можно разделить на две группы: относящиеся к личности залогодателя, и относящиеся к предмету ипотеки.
Личные документы физических лиц: паспорт; свидетельство о браке (в случае нахождения в браке) и нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки, либо нотариально заверенное заявление о не состоянии в браке; сведения о несовершеннолетних детях и иных лиц, находящихся на иждивении заемщика; сведения о трудоустройстве и о доходах заемщика (2-НДФЛ, справки из пенсионного фонда, справка с работы, иногда заявление о доходах в свободной форме).
Для юридических лиц это ИНН, ОГРН, устав, документы на генерального директора, выписка из ЕГРЮЛ, сведения о финансовой состоятельности.
Документы по предмету ипотеки:
1) В случае, если мы берем ипотеку на строящийся объект, как правило, все документы банк запрашивает у самого застройщика, и заемщик в этом процессе по практике последних лет не участвует. Это документы о застройщике как юридическом лице, документы о правах на земельных участок, разрешение на строительство, заключение о соответствии проектной документации установленным требованиям и др.
2) В случае, если мы приобретаем готовый объект на вторичном рынке, либо сдаем в залог свой объект: выписка из Единого государственного реестра недвижимости не старше 30 дней; заключение оценщика об оценке квартиры (иногда банк проводит повторную оценку); иногда банк может потребовать документы-основания приобретения предмета ипотеки у предыдущего собственника.
3. Что будет если не застраховать заложенное имущество?
Во-первых, если речь идет о готовом объекте, вам скорее всего не одобрят ипотеку без страхования предмета ипотеки.
Формально это условие не обязательно, но фактически банки чаще всего не выдают ипотеку без страхования. Причина проста – банк должен быть уверен в том, что предмет ипотеки в порядке, либо у него должно быть страховое покрытие в случае его утраты.
Ведь в случае, например, пожара, наводнения, террористического акта недвижимость будет утрачена, а обязательство не погашено. Банку придется взыскивать задолженность с должника, у которого кроме утраченного объекта возможно ничего и не было.
В случае же со строящейся недвижимостью, то есть долевым участием, когда банк выдавал ипотеку не на собственно квартиру, а на право требования к застройщику ситуация другая.
Ипотека уже выдана, и ранее, до передачи квартиры дольщику последний был обязан лишь застраховать свою жизнь, здоровье и на случай потери работы.
Но договором ипотеки, как правило, установлено требование после оформления права собственности на квартиру застраховать предмет ипотеки, а если заемщик этого не делает ( у нас же страхование добровольное), банк просто повышает процентную ставку на 1,5-2 процентных пункта до конца срока кредита.
Таким образом, если не застраховать квартиру, приобретаемую в готовом доме, банк, вероятно, откажет в ипотеке, либо повысит процентную ставку, а если отказаться от страхования квартиры, приобретаемой по ДДУ после оформления права собственности, то банк однозначно повысит процентную ставку.
И важно! Необходимо внимательно читать договор ипотеки. Маловероятно, но возможно, банк включил в него условие о том, что отказ от страхования предмета ипотеки является основанием для досрочного расторжения договора и взыскания суммы долга либо обращения взыскания на заложенную квартиру в соответствии с частью 3 статьи 346 ГК РФ.
Если у Вас возникли вопросы, обращайтесь по телефону +79100851177 или по электронной почте advokat@ignatevlaw.ru
