ДолинаГейт: насколько схема распространена и как можно решить проблему
Пенсионерская схема или "схема Долиной"
Ранее я затрагивал хайповую сейчас тему «обманутых пенсионерок», которые лихо возвращают свои квартиры по суду, признав сделку недействительной ввиду того, что отдали деньги мошенникам, или якобы отдали, а затем объявляют себя банкротами.
Но насколько действительно проблема масштабна? Сколько реальных кейсов по стране?
Я провел небольшое исследование и выяснил, что на сегодняшний день в судебной системе РФ рассмотрено около 6000 такого рода дел, и около 3000 из них закончились удовлетворением исковых требований продавцов и реституцией, то есть возвратом полученного по сделке.
Много это или мало? И насколько проблема действительно серьезна с точки зрения потенциального покупателя?
С одной стороны, 3000 судебных дел в масштабах страны, и это не одномоментно, а за два последних года, это капля в море, только в Москве за один год совершаются более 100 тысяч сделок.
С другой стороны, если делать выборку из тех сделок, которые совершают продавцы предпенсионного или пенсионного возраста, то, вероятно, 3000 сделок будут составлять довольно существенную долю и, действительно, можно говорить о том, что покупка квартиры у пожилого человека становится довольно рискованным предприятием.
Что предлагается нашими ответственными чиновниками для решения этой проблемы?
Предложения сводятся, по существу, к двум позициям
1. Ввести некий исчерпывающий пакет документов, который необходимо затребовать у продавца, предоставление которых ИСКЛЮЧИТ риск оспаривания сделки (справки нарколога, психиатра и прочее)
Спорное предложение, и это мягко сказано. Во-первых, само наличие такого перечня сводит на нет институт недействительности сделок, поскольку фактически должен быть введен запрет на оспаривание, а это противоречит праву каждого гражданина на предъявление того иска, который он считает нужным предъявить;
Во-вторых, кто выдает у нас справку о том, что данное лицо не находится под влиянием обмана, в том числе мошенников? МВД будет такую справку выдавать? Вопрос влияния на сознание человека это не точная наука, справку об этом не получишь, я уже не говорю здесь о том, что тут же возникнет рынок получения этих справок.
2. Ввести обязательное нотариальное заверение сделок с недвижимостью и обязать нотариусов проверять сделку и возможные риски оспаривания.
Естественно, нотариусов не забыли наделить дополнительными полномочиями, у них ведь у них так мало работы) Общаясь с нотариусами более 15 лет могу сказать, НЕТ это никак не поможет.
Нотариусы и сейчас формально обязаны проверять дееспособность сторон сделки, но по факту если начинается судебный процесс, и нотариуса привлекают к участию в деле, он совершенно резонно говорит суду, что он не врач-психиатр и не может определить психические отклонения. Здесь будет то же самое – нотариусы с радостью начнут заверять сделки, брать гигантские деньги за это, а если начнется «замес», то скажут, что все формальности они выполнили, но за действия других людей не отвечают.
Если же будет прописан порядок, при котором нотариус будет обязан возместить пострадавшей стороне убытки от недействительной сделки, то нотариуса просто не будут такие сделки совершать, у них и так много работы и доходов от нее. Под любыми предлогами будут отказывать в совершении сделки.
3. Что же действительно помогло бы решить проблему?
На мой взгляд, первое и главное – тотальная видеофиксация совершения сделки как обязательное условие, в случае, если сделка совершается у нотариуса это видеофиксация посредством оборудования нотариальной конторы, в случае совершения сделки в МФЦ – задействованием специальной комнаты для сделок в МФЦ; при совершении сделки через Домклик или другие подобные площадки банков – видеофиксация в офисе банка;
Это даст возможность зафиксировать добровольность сделки, возможные признаки психических проблем у сторон, наличие либо отсутствие посторонних лиц при совершении сделки;
Технически организовать такую тотальную видеофиксацию несложно и не потребует больших финансовых затрат, по сути камеры видеонаблюдения имеются в любом МФЦ, банке и у любого нотариуса;
Второе и не менее значимое – необходимо уточнить и развить положения статей 178, 179 Гражданского кодекса РФ, которые в настоящее время работают очень странно - много лет эти статьи были, по существу, «мертвыми», и вдруг в последние два года их стали «разгонять» и вот это стало проблемой. Необходимо более четко прописать основания оспаривания применительно к кейсу «обманутых пенсионерок», каким образом и в каких случаях возможно признание сделок с добросовестным приобретателем недействительными. Ведь, по существу, покупатель, приобретший квартиру у лица, указанного собственником в ЕГРН, является добросовестным приобретателем (хотя и не в смысле статьи 302 ГК РФ).
также необходимо, чтобы Верховный Суд разработал единый подход к такого рода искам, и выпустил соответствующее Постановление Пленума.